Modelo de laudo de avaliação de imóvel: a estrutura completa (e por que o Word não resolve)
"Modelo de laudo de avaliação de imóvel em Word" ou "em PDF" é uma das buscas mais frequentes de quem está começando — e uma das que mais geram laudo devolvido. O motivo é simples: o modelo dá a casca; o que sustenta o laudo é o conteúdo das seções, e esse não cabe em template. Abaixo, a estrutura que a NBR 14653-2 pede e o que colocar em cada parte.
Estrutura do laudo completo
1. Identificação Solicitante, finalidade (compra e venda, garantia, inventário, perícia), data-base, nome e registro do responsável técnico (CREA ou CAU) e número da ART ou RRT.
2. Objetivo e pressupostos O que se avalia (valor de mercado, valor de liquidação forçada, valor para seguro), em que condições e com quais limitações. Se a vistoria foi externa, se faltou documento, se há ocupação — tudo declarado aqui.
3. Documentação Matrícula, IPTU, planta, habite-se, convenção de condomínio. Divergência entre área documentada e área medida vai registrada, nunca escondida.
4. Caracterização da região Infraestrutura, uso predominante, comércio, transporte, equipamentos urbanos, tendência de valorização. Com fonte quando houver.
5. Caracterização do imóvel Terreno (área, dimensões, topografia, posição na quadra), construção (área, idade, padrão, estado de conservação, número de pavimentos), benfeitorias, vagas, patologias. Fotos da vistoria, datadas.
6. Diagnóstico de mercado O segmento do imóvel, a liquidez, a oferta e a procura observadas, a diferença típica entre preço pedido e preço fechado na região.
7. Metodologia Qual método (comparativo direto, evolutivo, da renda, involutivo) e por quê. No comparativo: inferência estatística ou tratamento por fatores.
8. Pesquisa de mercado (as amostras) Para cada amostra: fonte, data da coleta, link do anúncio quando houver, localização, área, preço, características, informante. É a seção que o analista do banco abre primeiro.
9. Tratamento dos dados Na regressão: variáveis, equação, testes de significância dos regressores e do modelo, coeficiente de determinação, análise de resíduos, verificação de extrapolação. Nos fatores: fatores aplicados, limites, média saneada.
10. Resultado Valor estimado, intervalo de confiança de 80%, campo de arbítrio se usado, e os graus de fundamentação e de precisão, com a tabela de pontuação item por item.
11. Conclusão Valor final em algarismos e por extenso, data-base, assinatura.
12. Anexos Fotos, documentos, planilhas de cálculo, mapa com a localização das amostras, ART ou RRT.
Por que o modelo em Word falha
- O grau é calculado, não preenchido. A tabela de pontuação exige contar amostras efetivamente usadas, testar significância e medir o intervalo. Em modelo, a tentação é copiar "Grau II" do laudo anterior.
- A amostra é o que muda a cada laudo, e é a parte mais trabalhosa: coletar, registrar fonte e data, conferir características. O template não ajuda nisso.
- Cálculo em planilha anexa desconectada do texto: o valor da conclusão diverge do da planilha, e o laudo volta.
- Modelo de outra finalidade: laudo de reforma ou cautelar usado como base para avaliação de valor. Acontece mais do que parece.
PTAM não é o mesmo modelo
Se você é corretor, o documento é o Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica, da Resolução COFECI 1.066/2007, com estrutura própria: identificação do corretor com CRECI e CNAI, caracterização, pesquisa de mercado e conclusão. Modelo "laudo de avaliação CRECI" é um nome que não existe; o que existe é PTAM. Veja Como fazer um PTAM.
O caminho sem template
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