Localização na avaliação de imóveis: como medir sem usar o preço
O laudo que voltou com uma pergunta simples
Você entrega o laudo. Dois dias depois o analista do banco devolve com uma linha seca: "as amostras foram selecionadas por quê?". Você abre o arquivo e vê que todas as amostras têm preço próximo ao do avaliando. Filtrou por faixa de valor para "limpar" a amostra. Parece razoável. É circular.
Se você seleciona as amostras pelo preço, o preço não pode ser explicado pelas variáveis. Você já colocou a resposta dentro da pergunta. O analista não precisa ser estatístico para desconfiar: ele olha a planilha e vê que os dados foram escolhidos pelo resultado.
Localização é a variável que mais aparece nesse tipo de devolução. Todo mundo concorda que bairro, via, entorno e acesso importam. O problema é medir isso sem recorrer ao preço como filtro.
O que o analista devolve quando a amostra não tem link
O primeiro sinal de que a localização não foi tratada com seriedade é a amostra sem link e sem data. Preço de anúncio é oferta, não transação. O avaliador registra fonte, data e, sempre que possível, o link de cada dado. Sem isso, o analista não consegue verificar se o ponto existe, se a oferta ainda está no ar e se o anúncio é contemporâneo ao laudo.
Quando a amostra some, o analista devolve por identificação dos dados. Isso derruba o grau de fundamentação. A NBR 14653 pontua cada item: caracterização do avaliando, quantidade de dados, identificação dos dados, extrapolação, significância dos regressores e do modelo. A soma mínima é 16 pontos para Grau III, 10 para Grau II e 6 para Grau I. Identificação fraca custa pontos e, muitas vezes, o laudo inteiro volta.
Não adianta empilhar amostras ruins. Quantidade mínima na regressão é 6 x (k+1) no Grau III, 4 x (k+1) no Grau II e 3 x (k+1) no Grau I, sendo k o número de variáveis independentes. Se você não consegue identificar bem as amostras, aumentar k só piora: exige mais dados e mais explicação.
Como tratar localização sem filtrar por preço
A amostra se seleciona por tipologia, região e área. Nunca por preço. O ponto de partida é o avaliando: mesmo tipo de imóvel, mesma região de influência, mesma faixa de área. A partir daí, você constrói variáveis que descrevem a localização.
- Bairro ou setor: agrupa amostras com mesmo padrão de ocupação e serviços. Serve como variável qualitativa, não como corte de valor.
- Tipo de via: via principal, via local, via sem saída, via de tráfego pesado. Isso muda acesso e ruído.
- Entorno imediato: presença de comércio, escola, praça, hospital, indústria, área de risco. Descreva o que existe, sem julgar preço.
- Acessibilidade: distância a eixos viários, transporte público, tempo de deslocamento quando você tem o dado.
- Restrições: zoneamento, tombamento, servidão, área non aedificandi. São restrições legais e físicas, não opinião de mercado.
Cada item vira coluna. Se a variável não é mensurável pelo dado disponível, use código binário ou escala ordinal documentada. O que não pode é simplesmente dizer "localização boa" e esperar que a regressão resolva.
Um exemplo passo a passo, sem número inventado
Imagine uma casa em rua sem saída. Você reúne amostras do mesmo bairro, mesmo tipo e faixa de área. Nenhuma filtrada por preço.
- Liste as amostras por região e tipologia. Descarte o que não é casa ou está fora da região de influência.
- Para cada amostra, registre fonte, data e link. Se o link não abre ou a data é antiga, você decide se mantém e justifica.
- Monte as variáveis de localização. Tipo de via, entorno, acessibilidade, restrição. A sua casa em rua sem saída recebe o código correspondente.
- Rode a regressão com o conjunto. Compare a significância dos regressores. Se via sem saída não explica nada na sua amostra, isso aparece.
- Leia o intervalo de confiança. A amplitude de 80% precisa ficar em até 30% para Grau III, 40% para Grau II ou 50% para Grau I. Se estourou, falta dado ou falta variável.
- Confira a pontuação dos itens. Soma mínima de 16 para Grau III, 10 para Grau II, 6 para Grau I. Localização mal caracterizada derruba caracterização do avaliando e significância.
Se a variável de localização não for significativa, não force. O correto é devolver ao mercado a leitura de que aquele atributo não diferencia as amostras naquele recorte. O inverso também vale: variável significativa com sinal contrário ao esperado costuma indicar erro de codificação ou amostra contaminada.
O que não fazer com a localização
- Não filtre amostra por faixa de preço. É circular e o analista percebe.
- Não use preço de anúncio como se fosse transação. Registre como oferta, com fonte e data.
- Não misture bairros vizinhos sem justificar a região de influência.
- Não jogue variável de localização sem documentar o critério de codificação.
- Não confunda PTAM com laudo. O PTAM do corretor não substitui o laudo exigido no credenciamento de bancos como CAIXA e Banco do Brasil.
- Não assine laudo de que você não entende a amostra. O laudo é seu, com ART no CREA ou RRT no CAU.
Fechamento
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