Como escolher amostras comparáveis no laudo (e por que filtrar por preço é erro)
No método comparativo direto, o valor do imóvel sai das amostras. Modelo bonito com amostra ruim dá número bonito e errado. Este artigo é sobre o critério — o que entra, o que sai e por quê.
O que é uma amostra comparável
É um dado de mercado — oferta ou transação — de imóvel do mesmo segmento do avaliando: mesma tipologia (apartamento com apartamento, casa com casa, terreno com terreno), mesma região de influência e características que o modelo consiga ajustar (área, idade, padrão, vagas, andar).
Cada amostra precisa de fonte, data e identificação suficientes para que outra pessoa a confira. Na prática: link do anúncio, data da coleta, endereço ou localização, área, preço pedido e características. Sem isso, o dado não serve para laudo com grau de fundamentação — a norma pontua justamente a identificação dos dados.
Critérios de inclusão
- Tipologia igual à do avaliando.
- Mesma cidade e mesma região de influência: o bairro do imóvel e os bairros vizinhos de perfil parecido. Um raio geográfico ajuda a objetivar.
- Área dentro de uma faixa razoável em torno do avaliando. Comparar apartamento de 60 m² com cobertura de 300 m² exige que o modelo faça um ajuste enorme; melhor nem incluir.
- Oferta de venda, quando o objetivo é valor de venda. Anúncio de aluguel é outro mercado e deve ser descartado.
- Data recente, coerente com a data-base do laudo.
Critérios de exclusão legítimos
- Anúncio repetido (mesmo imóvel em dois portais).
- Imóvel com situação atípica declarada: ocupado, leilão, parte ideal, sem documentação.
- Dado incompleto (sem área, sem localização).
- Fora da região ou de outra tipologia.
- Área muito distante da do avaliando.
Repare: todos esses critérios são independentes do preço.
Por que nunca filtrar por valor
É tentador: a regressão deu um valor "baixo demais", o avaliador olha a amostra, vê três anúncios baratos e os remove. O valor sobe e o laudo "fica bom".
O problema é lógico. O preço é exatamente o que se quer estimar. Usar o preço para escolher a amostra é circular: a conclusão passa a ser definida pela seleção, não pelo mercado. Qualquer analista de banco ou perito reconhece esse padrão e trata o laudo como manipulado — com razão.
Há também a consequência técnica. Num teste que fizemos com um laudo real, retirar as amostras "baratas" piorou o coeficiente de determinação do modelo (R² caiu de 0,49 para 0,45) e inflou o valor em cerca de 60%. O modelo ficou pior e o número ficou falso.
Se uma amostra barata está errada, o motivo vai aparecer em outro critério: área cadastrada errada, imóvel de outra tipologia, oferta de aluguel, situação atípica. Exclua por esse motivo, não pelo preço. Se não há motivo, a amostra fica — e o modelo que lide com ela.
Pontos atípicos (outliers)
A norma permite tratar dados que se afastam muito do conjunto, mas isso se faz com critério estatístico (análise de resíduos, por exemplo), aplicado igualmente aos que estão acima e abaixo da tendência, e documentado no laudo. Não é a mesma coisa que "tirar os três mais baratos".
Quantidade de amostras
O mínimo depende do número de variáveis do modelo e do grau pretendido: 3, 4 ou 6 vezes (k+1) amostras para os graus I, II e III na regressão, sendo k o número de variáveis independentes. Para um modelo com 3 variáveis, grau III pede 24 amostras utilizadas. Mais do que o mínimo é melhor, desde que continuem comparáveis — amostra forçada para fechar número é pior que amostra a menos.
Localização: o calcanhar do método
O modelo não sabe, sozinho, que um bairro vale o dobro do outro. Se o conjunto de amostras vem de bairros mais baratos que o do avaliando, o valor sai baixo. A solução não é cortar as amostras baratas; é incluir uma variável de localização que não dependa do preço — distância a um polo valorizante, nota de localização, setor da planta genérica do IPTU. A mediana de preço do bairro, por mais tentadora, cai na mesma circularidade.
Como fazemos na Avaliaí
A plataforma busca as amostras nos portais em tempo real e guarda link e data de cada anúncio. O profissional pode desabilitar amostras por área e por cidade — os critérios objetivos — e descartar ofertas de aluguel. Não existe filtro por valor nem por tipologia dentro da amostra, de propósito. O modelo é o que o mercado mostrou, e o laudo pode ser auditado linha por linha.
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