Avaliação de imóvel na NBR 14653: unidade em incorporação com permuta física no laudo
O caso que chegou na minha mesa
Você recebe um e-mail do gerente de crédito imobiliário: o cliente comprou uma unidade na planta, pagou parte com dinheiro e parte com a permuta física de um terreno que ele mesmo entregou ao incorporador. O banco precisa do laudo pela ABNT NBR 14653 para liberar o financiamento da unidade. A pergunta vem direta: "o senhor avalia o quê, exatamente?".
Se você responder "a unidade", está respondendo pela metade. A unidade em incorporação com permuta física tem uma particularidade que o laudo precisa resolver: existe um direito de crédito do permutante embutido na operação, e esse direito não se confunde com o valor de mercado da unidade pronta. Vou te mostrar como eu trato isso e o que eu não faço de jeito nenhum.
O que você está avaliando: unidade ou direito
Pare e decida antes de abrir a planilha. A NBR 14653 trata de bens, e o bem aqui é a unidade autônoma futura, mas o objeto do laudo depende da finalidade. Se a finalidade é garantia de financiamento, você avalia a unidade com o método comparativo direto, usando como amostras unidades da mesma tipologia na mesma região e com áreas semelhantes. Não filtre por preço de anúncio para deixar a amostra bonita; isso é circular e o banco devolve.
Se a finalidade é medir o que o permutante efetivamente recebe, o objeto é mais amplo: entra a unidade mais a eventual diferença em dinheiro prevista no contrato de permuta. O laudo não é escritura, mas precisa deixar claro qual foi o critério. Eu separo em duas situações no texto do laudo:
- unidade a avaliar para garantia: preço de mercado da unidade na data de referência;
- direito do permutante: valor da unidade mais a parcela em dinheiro, se houver, sem misturar os dois totais.
Amostras: o link e a data salvam o laudo
Preço de anúncio é oferta, não transação. Isso está na ficha e todo mundo sabe, mas na prática o que vejo é amostra colhida em site sem data e sem link. O banco devolve.
Registre, para cada amostra: fonte, data, link, tipologia, região e área. A amostra se seleciona por tipologia, região e área, nunca por preço. Se a unidade é de incorporação, a amostra preferencial não é o anúncio de lançamento concorrente a preço de tabela; é a unidade pronta, revendida, com metragem equivalente. Lançamento tem condição comercial embutida, e você não sabe quanto daquele valor é oferta de tabela.
Sobre quantidade mínima na regressão, a regra é clara: 3 x (k+1) no Grau I, 4 x (k+1) no Grau II e 6 x (k+1) no Grau III, sendo k o número de variáveis independentes. Se você usar área e mais duas variáveis, o Grau III exige mais dados do que a maioria das pessoas junta. Conte antes de modelar.
Um exemplo de tratamento, passo a passo
Suponha uma unidade de incorporação que você precisa avaliar para garantia bancária.
- Delimite o bem: unidade autônoma, tipologia, área privativa e região do empreendimento.
- Colete amostras de unidades prontas, mesma tipologia e região, com link e data em cada uma.
- Defina as variáveis independentes que fazem sentido: área, padrão construtivo, andar ou posição, se houver dado confiável.
- Rode a regressão, verifique significância dos regressores e do modelo.
- Confira se a quantidade de dados atende ao grau pretendido: 3 x (k+1), 4 x (k+1) ou 6 x (k+1).
- Confira a pontuação dos itens: caracterização do avaliando, quantidade de dados, identificação dos dados, extrapolação, significância dos regressores e do modelo. Some: 6 pontos é Grau I, 10 é Grau II, 16 é Grau III.
- Verifique a amplitude do intervalo de confiança de 80%: até 30% é Grau III, até 40% é Grau II, até 50% é Grau I.
- Redija capítulo separado tratando a permuta física: o que foi permutado, se há parcela em dinheiro e como isso se relaciona com o valor encontrado.
Se a amostra não tem link nem data, o item de identificação dos dados cai e pode derrubar seu grau. Não empurre o grau para cima; o revisor do banco confere.
O que eu não faço
- Não trato permuta física como se fosse compra e venda comum de unidade pronta.
- Não uso PTAM de corretor como laudo; em contratação por edital de credenciamento de banco, PTAM não substitui laudo NBR.
- Não assino sem ART no CREA ou RRT no CAU.
- Não escondo no texto a existência do permutante; se o banco descobre depois, o laudo volta.
Fechamento
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