Avaliação de imóvel na NBR 14653: como tratar imóvel geminado ou em faixa no laudo
O caso que volta na terça-feira
Você entrega o laudo de uma casa geminada na segunda. Na terça o banco devolve: "amostra não compatível com o avaliando; refazer com imóveis da mesma tipologia". O cliente liga irritado, o edital tem prazo, e você percebe que usou casas isoladas do mesmo bairro como comparativos. A conclusão pode até estar correta, mas o caminho não sustenta o grau exigido.
Imóvel geminado ou em faixa tem uma particularidade que o mercado sente no preço e que muitas amostras ignoram: ele divide parede, estrutura, acesso ou testada com o vizinho. Isso muda o valor de forma diferente conforme o padrão, o uso e a conservação. Tratar como se fosse casa isolada é o erro que mais gera devolução. Tratar como se fosse apartamento também.
O que caracteriza geminado ou em faixa na ficha do avaliando
Antes de comparar, descreva o que une o imóvel ao vizinho:
- Parede comum total ou parcial, com ou sem estrutura independente.
- Faixa: várias unidades contíguas, cada uma com entrada própria, testada estreita.
- Acesso e recuos: entrada, garagem e recuos que variam do que a casa isolada oferece.
- Uso do solo e condomínio: se há cobrança de taxa, regras de fachada ou restrição de reforma.
Considere que a arquitetura de um imóvel em faixa pode ser mais parecida com a do vizinho do que com a de uma casa isolada da mesma rua. Na avaliação, você precisa capturar isso antes de montar a amostra.
A amostra certa não é a rua, é a tipologia
Aqui está a opinião que separa laudo aprovado de laudo devolvido: selecione amostras por tipologia, região e área, nunca por preço. Filtrar oferta por faixa de valor é circular — você escolhe os dados que confirmam a conclusão que já tinha.
Para geminado ou em faixa, amplie a região de busca antes de relaxar a tipologia. Prefira:
- casas geminadas ou em faixa de bairros com padrão e localização semelhantes;
- unidades com mesma área útil e de terreno, ou com ajuste explícito;
- amostras com fonte, data e link registrados;
- mais dados do que o mínimo, porque tipologia restrita reduz o universo disponível.
Se usar casa isolada, trate como fator de ajuste, não como comparativo direto. E deixe o critério escrito no laudo, não só na planilha.
Passo a passo de um tratamento por fatores
Imagine uma casa geminada, com parede comum dos dois lados, área construída e de terreno já medidas na vistoria. Você encontra poucos geminados ofertados na região. O caminho:
- Reúne amostras de geminados e em faixa da mesma região e padrão. A quantidade respeita o mínimo da regressão: 6 x (k+1) no Grau III, 4 x (k+1) no Grau II, 3 x (k+1) no Grau I, com k igual ao número de variáveis independentes.
- Para cada amostra, registra fonte, data e link. Preço de anúncio é oferta, não transação — o ajuste para transação precisa estar descrito.
- Inclui uma variável que represente a condição de geminado (tipo de unidade, testada, parede comum), em vez de tentar capturar tudo em "fator localização".
- Se a amostra for casa isolada, aplica fator justificado, sem transformá-la em comparativo principal.
- Roda a regressão, verifica significância dos regressores e do modelo, e confere a amplitude do intervalo de confiança de 80%: até 30% (Grau III), 40% (Grau II) ou 50% (Grau I).
- Soma os pontos de fundamentação: 16 para Grau III, 10 para Grau II, 6 para Grau I, item por item (caracterização do avaliando, quantidade de dados, identificação dos dados, extrapolação, significância).
Se com poucas amostras o intervalo não fecha, não force Grau III. Reduza o grau com honestidade ou migre para o tratamento por fatores com justificativa. Laudo com grau inflado volta.
O que o banco devolve quando a amostra não tem link
Bancos como CAIXA e Banco do Brasil contratam por edital de credenciamento e exigem laudo pela NBR com grau mínimo. O PTAM do corretor não substitui o laudo nesses casos. As devoluções mais comuns em geminados:
- amostras de tipologia diferente sem fator declarado;
- oferta sem data ou sem fonte verificável;
- intervalo de confiança fora do grau informado;
- caracterização fraca do avaliando (não fica claro onde começa e termina a unidade);
- mistura de áreas de terreno e construção sem critério.
Escreva a seção de caracterização como se quem lesse nunca tivesse visto a rua. Descreva a implantação, a parede comum, o acesso. Isso reduz retrabalho.
Como não travar na produção
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