Avaliação de imóvel na NBR 14653: como tratar imóvel com direito de superfície no laudo
Você recebe do banco um pedido de avaliação de um terreno com direito de superfície. O cliente quer o valor do imóvel como garantia. O edital exige laudo pela NBR 14653 com grau mínimo. Na hora de montar a amostra, aparece a dúvida: o que eu avalio? O terreno nu, a construção, a renda do superficiário? Essa é uma das devoluções mais comuns que vejo em laudo de avaliação.
O direito de superfície é um direito real de uso. Você precisa separar o que está sendo avaliado do que está sendo negociado. Não existe método mágico para isso na NBR 14653: o que existe é escolha de método defensável. Vou te mostrar como eu trato e o que eu evito.
O que o banco devolve quando a amostra mistura tipologias
Se você juntar na mesma amostra terrenos vagos, imóveis com direito de superfície e imóveis com posse plena, a regressão pode até rodar, mas o grau de fundamentação cai. A NBR 14653 tem pontuação por item: caracterização do avaliando, quantidade de dados, identificação dos dados, extrapolação, significância dos regressores e do modelo. Para Grau III, a soma mínima é 16 pontos; Grau II, 10; Grau I, 6.
O problema não é a soma. É a caracterização do avaliando. Se o seu imóvel tem direito de superfície e a amostra não tem, a variável que diferencia os dois não entra no modelo. Aí o banco devolve pedindo justificativa ou nova amostra. Você perde tempo e credibilidade no credenciamento.
Não filtre amostra por preço. A seleção é por tipologia, região e área. Filtrar por valor é circular: você escolhe os dados que confirmam o número que já queria. Isso derruba o grau de fundamentação e, em perícia judicial, é o primeiro item questionado pelo assistente técnico da parte contrária.
Dois caminhos defensáveis: comparativo com ajuste ou renda
Você tem, na prática, dois caminhos. Escolha um e explique a escolha no laudo.
Tratamento por fatores no comparativo direto. Monte a amostra com imóveis semelhantes, todos com link e data de coleta. O preço de anúncio é oferta, não transação: registre a fonte, a data e, idealmente, o link. Aplique fator de ajuste para a existência do direito de superfície, desde que você consiga justificar o fator com dados da própria região. Sem dado que sustente o fator, não invente percentual. Extrapolação sem base é o que mais derruba laudo.
Método da renda. Quando o imóvel com direito de superfície gera renda para o superficiário, você pode capitalizar essa renda. O método da renda exige cuidado com a taxa de desconto e com o horizonte. Não é para iniciante. Se usar, documente cada premissa.
O que eu não faço: aplicar o valor do terreno nu e depois "descontar" um percentual aleatório pelo direito de superfície. Isso não é avaliação, é chute com formatação.
Passo a passo de um caso concreto
Suponha um terreno com direito de superfície, com construção do superficiário, numa região com poucos dados. Faça assim:
- Separe a amostra por região e área, sem olhar preço. Colete o mínimo que a NBR 14653 exige: 6 x (k+1) dados no Grau III, 4 x (k+1) no Grau II, 3 x (k+1) no Grau I, sendo k o número de variáveis independentes.
- Registre fonte, data e link de cada amostra. Sem link, a identificação dos dados perde ponto e o grau de fundamentação cai.
- Caracterize o avaliando no texto: terreno, construção, prazo e condições do direito de superfície. Isso é item de pontuação, não enfeite.
- Rode a regressão. Se preferir, use tratamento por fatores. Verifique a amplitude do intervalo de confiança de 80%: até 30% é Grau III, 40% é Grau II, 50% é Grau I.
- Confira a soma dos pontos de fundamentação: 16 para Grau III, 10 para Grau II, 6 para Grau I.
- Escreva no laudo por que você escolheu aquele método e por que a amostra representa o mercado do imóvel com direito de superfície.
Depois disso, assine. Engenheiro com ART no CREA, arquiteto e urbanista com RRT no CAU. O PTAM do corretor não substitui o laudo nesses casos de credenciamento.
O que eu escrevo na análise e o que eu deixo de fora
Na análise, eu descrevo o direito de superfície, a titularidade do terreno e da construção, e como isso afeta o uso. Não misturo valor de mercado do terreno com valor da construção do superficiário sem separar as parcelas.
Deixo de fora:
- Opinião de colega sem dado.
- Fator de ajuste sem base amostral.
- Amostra de outro bairro só para completar quantidade.
- Conclusão de valor sem intervalo de confiança.
O grau de precisão depende da amplitude, não do seu otimismo. Um laudo com Grau I honesto é melhor que um laudo com Grau III inventado. O banco e o juiz leem o intervalo, não o adjetivo.
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