Avaliação de imóvel na NBR 14653: como tratar escritura desatualizada ou não registrada
Você entrega o laudo, o banco devolve. O motivo não é o valor, não é a regressão, não é a amostra. É a matrícula: o imóvel ainda está no nome do antigo dono, e o cliente só tem uma escritura lavrada há anos, nunca levada ao registro. Quem nunca recebeu uma devolução dessas? O problema não é a avaliação em si, mas a forma como o documento foi tratado no texto.
A NBR 14653 avalia o imóvel como ele é, no estado em que se encontra. Escritura desatualizada ou não registrada não muda o valor de mercado do bem. Muda a forma como você descreve a situação dominial e o risco que você deixa registrado para quem vai ler o laudo depois. Tratar isso mal é o caminho mais curto para uma devolução.
O que o banco devolve quando a matrícula não bate com o vendedor
Em edital de credenciamento, CAIXA e Banco do Brasil pedem laudo pela NBR com grau mínimo. O analista do banco não lê sua planilha de regressão primeiro. Ele lê a identificação do imóvel e a matrícula. Se o proprietário do laudo não é o proprietário da matrícula, ele devolve. Não por erro de engenharia, mas por inconsistência cadastral.
O que costuma derrubar o laudo:
- Você copiou o nome do vendedor do contrato de compra e venda, não da matrícula.
- A escritura está lavrada, mas sem registro, e você escreveu "proprietário" em vez de "detentor da posse".
- Existe inventário em curso e o laudo saiu no nome do falecido.
- O imóvel foi desmembrado e a área da matrícula não corresponde à área vistoriada.
Nenhum desses pontos é motivo para recusar o trabalho. Todos exigem uma seção específica no laudo.
Onde entra a situação dominial dentro do laudo
Coloque a situação dominial logo na identificação e no objeto da avaliação. Não deixe para o final, não esconda no anexo. Quem lê precisa saber, antes do valor, o que exatamente está sendo avaliado.
Defina com clareza:
- Imóvel avaliando: o bem físico, com área, tipologia e localização.
- Titularidade: o que a matrícula diz, com número e data da certidão.
- Documento apresentado: escritura, contrato, posse, inventário.
- Ressalva: o que você não verificou e o que depende de regularização.
Escreva assim: "O imóvel foi avaliado na condição de ocupação atual, com base na matrícula X, cujo titular é Y. O solicitante apresentou escritura lavrada sem registro, não averbada na matrícula. A avaliação considera o bem físico e o valor de mercado, sem opinar sobre a regularidade dominial."
Essa frase resolve noventa por cento das devoluções. Você não está afirmando que o imóvel é regular, nem afirmando que é irregular. Está dizendo o que avaliou e com base em quê.
O que você não deve fazer (e por quê)
Não tente "regularizar" a situação no laudo. Não é sua função, não é escopo da NBR e não é o que o banco pediu.
- Não emita juízo sobre usucapião, inventário ou ação judicial.
- Não zere o valor por causa da pendência documental.
- Não ignore a pendência e escreva como se a matrícula estivesse limpa.
- Não use o preço de anúncio de imóvel semelhante como se fosse transação, nem para justificar valor.
- Não substitua o laudo pelo PTAM do corretor. São documentos diferentes, com finalidades diferentes.
O valor de mercado continua sendo o valor de mercado. Uma pendência registral pode reduzir a liquidez, e isso sim pode aparecer como comentário qualitativo, nunca como desconto inventado sem dado.
Exemplo prático: escritura antiga, matrícula no nome do falecido
Situação: a filha quer financiar o apartamento herdado. Tem escritura de compra e venda dos anos 80, nunca registrada. A matrícula continua no nome do pai, já falecido. Inventário em andamento.
Passo a passo:
- Vistorie o imóvel normalmente. Levante tipologia, área, estado de conservação.
- Peça a certidão atualizada da matrícula. Anote o titular e a data.
- Separe as amostras por tipologia, região e área. Nada de filtrar por preço.
- Registre fonte, data e link de cada amostra, porque o grau depende disso.
- Rode a regressão comparativa direta, se for o caso, e monte a ficha de avaliação.
- No laudo, escreva a ressalva dominial conforme o modelo acima, citando escritura não registrada e inventário em andamento.
- Aponte que a titularidade em nome do falecido deverá ser regularizada pelo solicitante para fins de registro. Você não está resolvendo o problema, está registrando que ele existe.
- Assine, com ART ou RRT, conforme sua formação.
O grau de fundamentação e o grau de precisão saem da regressão, não da matrícula. Se você atingiu 16 pontos, Grau III; 10, Grau II; 6, Grau I. A pendência documental não derruba grau. O que derruba grau é amostra ruim, sem fonte, sem data, sem link, ou variável independente mal escolhida.
Quando a busca de amostras é o seu gargalo
A parte que mais consome tempo nesse tipo de laudo não é a ressalva. É a coleta de amostras com link e data, em quantidade mínima de 6 x (k+1) para Grau III, 4 x (k+1) para Grau II, 3 x (k+1) para Grau I. Amostra sem fonte é amostra que o analista devolve.
Você pode montar essa base manualmente e conferir item por item. Ou usar uma ferramenta que busca amostras com link e data, roda a regressão, calcula os graus e entrega o laudo para você revisar e assinar. A Avaliaí faz isso: o cadastro dá 1 laudo grátis, e você confere em avaliai-app.com/cadastro."},{
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