Avaliação de imóvel no divórcio e na partilha de bens: como funciona
No divórcio ou na dissolução de união estável, o imóvel costuma ser o bem mais valioso e o mais difícil de dividir. Quase sempre um dos dois fica com ele e paga ao outro a parte que lhe cabe — e aí a pergunta "quanto vale?" decide quanto cada um sai levando.
Para a base técnica, veja o guia completo de avaliação de imóveis.
Por que avaliar
- Um fica com o imóvel e compensa o outro. O valor de mercado define a compensação.
- Venda para dividir o dinheiro. A avaliação ajuda a fixar o preço mínimo aceitável e evita vender abaixo do mercado.
- Equilíbrio entre bens. Um fica com a casa, o outro com o apartamento e o carro: só com valores é possível comparar.
- Imposto sobre o excesso. Se um dos cônjuges ficar com mais do que a sua metade sem compensação, pode haver incidência de imposto sobre esse excesso, conforme a legislação do estado ou do município. O valor avaliado é a base dessa conta.
Com acordo ou sem acordo
Divórcio consensual
Se o casal concorda, a partilha pode ser feita em cartório (quando a lei permite) ou homologada pelo juiz. Os dois podem contratar juntos um avaliador. O documento recomendado é o laudo de avaliação pela NBR 14653, de engenheiro ou arquiteto, porque tem responsabilidade técnica e dificilmente é questionado depois. Um PTAM de corretor com CNAI também pode servir quando as partes aceitam e não há exigência formal.
Divórcio litigioso
Sem acordo, o valor vira matéria de prova. O juiz nomeia um perito, e cada parte pode indicar um assistente técnico para acompanhar a perícia. Veja como funciona em Avaliação judicial de imóveis.
A data de referência
Um ponto que gera muita discussão: o valor de quando? Da separação de fato, da data do acordo ou da data da partilha? Num mercado em alta ou em queda, a diferença pode ser grande. A data é uma questão jurídica, definida pelo acordo ou pelo processo, e o avaliador deve trabalhar com a data indicada e declará-la no laudo.
O que o laudo precisa mostrar
- Identificação completa do imóvel, com matrícula, área e características vistoriadas;
- finalidade (partilha em divórcio) e data de referência;
- amostras de mercado identificadas, com fonte e data, para que os dois lados possam conferir;
- método e tratamento dos dados;
- valor final com o intervalo admitido e o grau de fundamentação;
- benfeitorias: quem as fez e quando pode importar para a partilha, e o laudo deve descrevê-las.
Cuidados para a avaliação não virar mais uma briga
- Escolham juntos o avaliador, sempre que possível. Avaliação contratada por um só tende a ser contestada pelo outro.
- Exijam amostras conferíveis. Valor sem dado identificado é opinião.
- Vistoria completa, com acesso a todo o imóvel. Área ou conservação erradas contaminam o resultado.
- Não confundam valor venal (IPTU) nem preço de anúncio com valor de mercado.
- Imóvel financiado: a avaliação dá o valor do imóvel; o saldo devedor é outra conta, que entra na partilha à parte.
Perguntas frequentes
Quem pode avaliar o imóvel no divórcio?
Engenheiro ou arquiteto, com laudo pela NBR 14653 e ART ou RRT, ou corretor com CNAI, por meio de PTAM, quando há acordo e nenhuma exigência formal. Em divórcio litigioso, quem avalia é o perito nomeado pelo juiz.
É obrigatório avaliar o imóvel para fazer a partilha?
Não em todos os casos, mas é o que garante uma divisão justa e dá base para eventual imposto sobre excesso de meação. Sem avaliação, a parte que se sentir prejudicada pode questionar a partilha.
Qual valor vale na partilha: o da separação ou o atual?
Depende do que for definido no acordo ou no processo. O avaliador trabalha com a data de referência indicada e a declara no laudo.
Quanto custa a avaliação para divórcio?
Varia com o tipo de imóvel, a região e o grau de fundamentação. Veja os fatores em Quanto custa um laudo de avaliação de imóvel.
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