Avaliação de imóveis rurais: NBR 14653-3, terra nua e benfeitorias
Avaliar uma fazenda, um sítio ou uma gleba é diferente de avaliar um imóvel urbano. A norma é outra parte da NBR 14653, os dados de mercado são mais escassos e o valor se divide entre a terra nua e o que foi construído ou plantado sobre ela.
Para a base técnica geral, veja o guia completo de avaliação de imóveis.
A norma: NBR 14653-3
Imóveis rurais seguem a ABNT NBR 14653-3, junto com os procedimentos gerais da parte 1. Ela trata das particularidades do campo: classificação das terras, benfeitorias reprodutivas (lavouras, pastagens, florestas plantadas) e não reprodutivas (sede, galpões, cercas, açudes), e os graus de fundamentação e precisão próprios do meio rural.
Terra nua e benfeitorias
O valor do imóvel rural costuma ser composto por partes:
- Terra nua: o valor da terra sem nada sobre ela, que depende de localização, acesso, relevo, aptidão agrícola, disponibilidade de água e situação documental.
- Benfeitorias não reprodutivas: construções e instalações, normalmente avaliadas pelo custo de reedição depreciado.
- Benfeitorias reprodutivas: culturas, pastagens e reflorestamentos, avaliados conforme o tipo, a idade e a produtividade.
Fatores que mais pesam no valor da terra
- Capacidade de uso do solo: terras aptas a lavoura valem mais que áreas de pastagem ou de preservação.
- Localização e acesso: distância de cidades, armazéns e estradas pavimentadas.
- Água: rios, nascentes, poços, possibilidade de irrigação.
- Relevo: áreas planas e mecanizáveis valem mais.
- Situação ambiental e documental: reserva legal, APP, CAR, georreferenciamento e matrícula regular.
De onde vêm os dados de mercado
O meio rural tem menos anúncios que o urbano, então a pesquisa exige mais trabalho: negócios recentes na região informados por corretores e cartórios, ofertas em portais especializados, e referências oficiais como as planilhas de preços de terras publicadas por órgãos agrários e secretarias de agricultura. Cada dado precisa ser identificado e ajustado às características do imóvel avaliado.
Para que serve a avaliação rural
- Crédito rural e garantia em bancos;
- inventário e partilha de propriedades familiares;
- desapropriação para reforma agrária ou obras públicas;
- compra e venda e arrendamento;
- ITR e questões tributárias.
Perguntas frequentes
Qual norma se aplica à avaliação de imóveis rurais?
A ABNT NBR 14653-3, em conjunto com a NBR 14653-1, que traz os procedimentos gerais.
O que é valor da terra nua?
É o valor do imóvel rural considerando apenas a terra, sem construções, instalações, culturas ou pastagens. As benfeitorias são avaliadas à parte e somadas.
Quem pode avaliar imóvel rural?
Engenheiros agrônomos, engenheiros florestais, engenheiros civis e outros profissionais com atribuição reconhecida pelo CREA, com emissão de ART. A atribuição específica depende da formação e do tipo de benfeitoria.
A Avaliaí faz avaliação de imóvel rural?
Hoje a Avaliaí é voltada a imóveis urbanos (NBR 14653-2): busca amostras nos portais, roda a estatística e calcula o grau de fundamentação. Para imóveis rurais, a NBR 14653-3 exige levantamentos de campo que continuam com o profissional.
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