Avaliação de imóveis por inferência estatística no Excel: como fazer sem SisDEA
O laudo que o banco devolveu
Você recebe o e-mail do analista do banco: laudo devolvido. Motivo: amostra sem link e sem data de coleta, variável dependente montada a partir de anúncios filtrados por preço, e grau de fundamentação insuficiente para o contrato. O trabalho estava tecnicamente redondo no papel, mas caiu na conferência.
O problema quase nunca é a matemática. É a montagem da base. Dá para fazer inferência estatística no Excel, sem SisDEA, e ainda assim cumprir a NBR 14653. O que não dá é pular etapas e achar que a planilha resolve.
Por que a amostra derruba mais laudo do que a regressão
Amostra se seleciona por tipologia, região e área. Nunca por preço. Se você filtra anúncios entre um piso e um teto de valor antes de rodar, está explicando o preço com o preço: o modelo fica circular e o intervalo de confiança mente.
Preço de anúncio é oferta, não transação. Isso não impede o uso, mas obriga você a registrar fonte, data e, idealmente, link de cada amostra. Sem isso, o banco devolve. Com isso, o revisor consegue auditar.
O que você precisa ter em cada linha da planilha:
- endereço ou região de referência;
- tipologia e área;
- variáveis que explicam preço (padrão, vagas, estado, andar, testada, quando fizer sentido);
- fonte, data e link do anúncio;
- preço de oferta, com nota de que é oferta.
Quantos dados você precisa ter antes de abrir o Excel
A conta vem da NBR: para k variáveis independentes, o mínimo é 3 x (k+1) no Grau I, 4 x (k+1) no Grau II e 6 x (k+1) no Grau III.
Se você usa três variáveis, o Grau III pede 24 dados. Na prática, colete acima disso. Amostra no limite inferior produz regressão instável, resíduo mal comportado e intervalo de confiança largo. Prefira ter sobra e descartar com critério.
Monte a base no Excel com uma aba só para os dados brutos e outra para os tratados. Registre a data de coleta em coluna própria, não no campo de observação.
Passo a passo de uma regressão no Excel, do zero
Caso: apartamentos de mesma tipologia em três ruas de um bairro, com área privativa, padrão construtivo e número de vagas como variáveis.
- Cole os dados na aba bruta, uma linha por amostra. Confira tipologia, região e área antes de qualquer coisa.
- Crie a variável dependente como preço de oferta. Crie as independentes: área, padrão (codificado), vagas.
- Ative o Suplemento Ferramentas de Análise e rode Regressão. Marque Rótulos, Intervalo de Confiança de 80% e Resíduos.
- Leia primeiro o R múltiplo e o erro padrão, não os coeficientes. Coeficiente bonito com R baixo não sustenta laudo.
- Olhe os resíduos. Ponto muito fora da faixa pede revisão da amostra, não exclusão automática.
- Teste uma variável por vez. Tire a que não ajuda a explicar preço e rode de novo. Compare.
- Só depois monte o quadro de graus, item por item.
Esse roteiro não substitui o julgamento. Ele só organiza o que você já sabe fazer.
Como fechar o grau de fundamentação sem se enganar
O Grau III exige soma mínima de 16 pontos. O Grau II, 10. O Grau I, 6. Os pontos vêm de itens como caracterização do avaliando, quantidade de dados, identificação dos dados, extrapolação, significância dos regressores e significância do modelo.
Você não escolhe o grau. Ele cai da soma. Se um item fica fraco, você perde ponto ali, não no texto.
Erros comuns nessa hora:
- declarar Grau III com amostra de oferta sem link;
- ignorar extrapolação quando o avaliando está fora da faixa da amostra;
- apresentar significância do modelo sem olhar os regressores;
- tratar o PTAM do corretor como laudo. Ele não substitui o laudo nas exigências de CAIXA e Banco do Brasil, que contratam por edital de credenciamento e pedem NBR com grau mínimo.
Precisão é intervalo, não número solto
O Grau III admite amplitude de intervalo de confiança de 80% até 30%. O Grau II, até 40%. O Grau I, até 50%. Você lê isso do Excel, mas precisa ter clareza de que é uma medida de dispersão do modelo, não uma margem de negociação.
Quando a amplitude estoura o limite do grau que você quer, o caminho é revisar a base: variável mal codificada, amostra heterogênea, ponto influente. Aumentar o número de dados ajuda, mas não conserta variável errada.
Quem assina e o que o banco vai conferir
Laudo pela NBR 14653, Partes 1, 2 e 3, assinado por engenheiro (CREA, com ART) ou arquiteto e urbanista (CAU, com RRT). O analista vai conferir amostra com link e data, coerência entre método e objetivo, e grau declarado compatível com o contrato.
Se você faz avaliação por inferência estatística no Excel, mantenha a planilha auditável. Nomeie abas, deixe os dados brutos visíveis, registre a data, não esconda exclusões. O revisor precisa conseguir refazer seu caminho.
A Avaliaí faz a parte chata: busca amostras com link e data, roda a regressão, calcula os graus e entrega o laudo para você revisar e assinar. O cadastro em /cadastro libera um laudo grátis para testar no seu fluxo.
Emita o laudo pela NBR 14653 em minutos
A Avaliaí busca as amostras com link e data, roda a regressão e entrega o laudo com o grau de fundamentação calculado, pronto para você revisar e assinar. O cadastro dá 1 laudo grátis.
Criar conta grátis